Фото Оксаны Козицыной
Перспективы справить внеплановое новоселье появились у жителей Поморья, которые живут в домах, построенных более 45 лет назад. Правительство региона утвердило документ, который определяет порядок комплексного развития территорий (постановление №326-пп от 30 июня 2021 г. «О комплексном развитии территорий в Архангельской области»).
Желающие инвесторы теперь могут «комплексно развивать», а по сути — застраивать как незастроенные земельные участки, так и те, на которых есть жилые дома. Причём дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу и реконструкции. Нанимателям социального жилья в этом случае должны вне очереди предоставить другие комнаты-квартиры, а собственников обязаны будут переселить, предоставив равнозначное жильё, то есть столько же квадратных метров, сколько у них было. Кстати, тем, кто встал на учёт в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до марта 2004 года, должны выделить жилплощадь с учётом действующих норм предоставления жилья.
Под снос могут пойти МКД, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, соответствующие одному или нескольким критериям:
1. МКД, построенные до 1975 года включительно по типовым проектам, включая:
а) деревянные бараки вне зависимости от этажности;
б) малоэтажные деревянные, каменные, кирпичные и панельные МКД до четырёх этажей включительно, имеющие деревянные перекрытия;
в) пятиэтажные панельные, пятиэтажные кирпичные с деревянными перекрытиями.
2. МКД до пяти этажей, у которых физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает 70 процентов.
3. МКД, признанные находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии.
4. Многоквартирные дома, в которых отсутствует холодное водоснабжение или водоотведение.
5. МКД, у которых стоимость работ по капремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества дома, в расчёте на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость работ по капремонту общедомового имущества, определённую исходя из размера предельной стоимости работ, которая может оплачиваться региональным оператором за счёт средств Фонда капитального ремонта.
Инициатором проведения комплексной застройки территории может быть кто угодно: власти города или региона, коммерческие фирмы или физические лица.
Посчитают всё и всех
Тот, кто пожелает заняться комплексным развитием какой-то территории, должен представить властям проект решения с приложенной концепцией. При этом концепция должна содержать не только информацию о планируемых новостройках с указанием этажности и площади, примеры планировок квартир и внешнего вида домов, построенных по аналогичной технологии. Потенциальный застройщик должен также приложить расчёт потребности в объектах социального обслуживания, парковках, свои предложения по развитию системы соцобслуживания (строительство новых объектов или увеличение мощности существующих), предварительную оценку нагрузок на коммунальные сети, предложения по их развитию, а также предложения по благоустройству территории. Ну и разумеется, в представленных документах должна быть указана площадь квартир, предоставляемых для переселения людей, которые живут на территории, планируемой под комплексное развитие.
Через собрание
Предложенный вариант застройки должны одобрить органы местного самоуправления и в правительстве региона. После этого власти города обязаны направить в управляющую компанию, правление ТСЖ или ЖСК обращение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание следует провести в течение 45 дней с момента публикации проекта решения в сети Интернет. В постановлении регионального правительства не содержится информации о том, какое количество собственников должно проголосовать «за», чтобы решение о комплексном развитии территории было принято. Не смогли нам этого пока пояснить и в администрации Северодвинска.
Кстати, несмотря на то, что инициатор КРТ должен подготовить солидный пакет документов для того, чтобы его предложение было рассмотрено, ему ещё предстоит на торгах побороться за право заключить с местными властями договор. А в дополнительном соглашении к договору прописываются и графики сноса старых домов и строительства новых, и план-график переселения жильцов, чьи дома были включены в границы территории, запланированной под комплексное развитие. При этом собственникам нежилых помещений, расположенных в этих домах, гарантируется предварительное и равноценное возмещение в связи с изъятием их собственности для государственных или муниципальных нужд.
Постановление правительства также предусматривает возможность для собственников жилья, которые того пожелают, улучшить свои жилищные условия. Но за квартиру большей площади в этом случае придётся доплатить из собственного кармана.
Стандарты
В принятом документе прописаны и базовые требования к отделке жилых помещений, которые должны предоставляться людям при переселении. Входная дверь — металлическая, окна — энергосберегающие с приточной вентиляцией, на кухне должен быть фартук из керамической плитки, а в санузле — керамическая плитка на всю высоту стен (исключение — пространство за ванной), полы в комнатах — ламинат не ниже 32-го класса или паркетная доска. Унитаз, раковина и ванна должны быть установлены, причём прописаны даже размеры ванны — длина не менее 1700 миллиметров. На кухне предусмотрена установка электрической плиты, у которой не менее двух конфорок.
Кстати, в принятых документах прописан и базовый ассортимент растений, которые должны украсить новые дворы, среди них лиственницы, ели, клёны, липы, каштаны, яблони, барбарис, сирень, спирея, жимолость…
102-й станет первым
О том, как власти Северодвинска планируют работать по новому постановлению о комплексном развитии территорий, «Северной неделе» рассказал и.о. начальника управления градостроительства и земельных отношений администрации Северодвинска Антон Чуркин.
Первоначально власти города рассматривали возможность комплексного развития территории, пятого квартал (ул. Советская – Полярная – Торцева - Профсоюзная). Но не так давно были внесены изменения в федеральное законодательство, и теперь участки, на которых были расположены дома, включённые в новую программу переселения граждан из аварийного жилья, не могут быть использованы под коммерческую застройку. А в пятом квартале четыре дома были расселены по новой программе. Всего в Северодвинске в новую программу переселения включены 78 домов. Эти участки город может использовать под социальное жильё, детские сады, парки, скверы, но не под коммерческую застройку. Поэтому под комплексное развитие чиновники сейчас прорабатывают территорию 102-го квартала — это район, ограниченный Трудовым переулком и улицами Тургенева, Чехова и Гайдара.
В Северодвинске значительная часть жилых домов была построена до 1975 года, есть среди них и здания с деревянными перекрытиями. Это означает, что теоретически под снос могут пойти и четырёхэтажные дома в старой части Северодвинска. Но, по словам Антона Чуркина, администрация города в основном планирует заниматься деревянным жилым фондом. По его мнению, застройщику просто будет неинтересно расселять четырёхэтажный дом в старой части Северодвинска. Ведь в Восточном районе города у нас разрешено строить дома не выше пяти этажей. В этом случае рентабельность будет невысокой.
Есть ли у жителей домов в районах, заинтересовавших потенциального застройщика, возможность отказаться от участия в комплексном развитии территории? В администрации города уверяют, что да, для этого принятым документом и предусмотрено проведение собраний собственников.
Ну а куда, в какие районы города будут переезжать те северодвинцы, которые согласятся на снос своих домов, зависит от застройщика, ведь после того, как власти города примут решение о застроенных территориях, будет работать застройщик, который и займётся вопросом приобретения жилья. Ну а все детали необходимо будет прописывать в договоре.
В принятом документе прописаны довольно высокие по северодвинским меркам стандарты отделки квартир, в которые должны переселяться люди, а также стандарты благоустройства дворов в новостройках. Антон Чуркин считает, что эти требования застройщиков не отпугнут.
Незастроенные территории тоже могут рассматриваться под комплексное развитие. И городские власти считают, что комплексное развитие территорий возможно в новых районах города на земельных участках, расположенных за проспектом Победы.