Управляющая, ты не права!

Северодвинец в суде добился признания незаконными пунктов договора, по которым жилищники раз в год автоматически повышали в его доме плату за жильё для собственников так же, как и для нанимателей.  Кстати, подобные пункты в договорах со своими УК могут найти многие северодвинцы. 

Мой собеседник - экономист по образованию, поэтому, как и из чего складывается цена, он знает не понаслышке. И к тому же в прошлом он сотрудник северодвинской мэрии. Живет в «северодвинке» на улице Коновалова. На протяжении последних лет они с супругой  отказывались оплачивать квитанции, которые им присылала УК за содержание и обслуживание жилья. Не платили не потому, что денег не было, а из принципа. Олег, так зовут бывшего чиновника, внимательно читал Жилищный кодекс, поэтому был абсолютно уверен, что жилищники поступают не по закону, автоматически устанавливая для собственников ту же квартплату, что и мэр для нанимателей.

Когда долг Олега и его супруги перевалил за 50 тысяч рублей, управляющая компания — МПЖРЭП — подала на должников в суд. Несогласный экс-чиновник в ответ подготовил свой иск, он попросил суд признать незаконными три пункта договора управления его домом.

Одним устанавливался размер квартплаты на год. Другим пунктом предусматривалось, что размер платы для собственников помещений изменяется без проведения общего собрания собственников и устанавливается в том же размере, что и для нанимателей. Третий спорный пункт гласил, что в случае увеличения размера платы за содержание и ремонт жилья, принятого администрацией города для нанимателей муниципального жилья, УК вправе применить такой размер для расчётов со всеми пользователями помещений. То есть мнением собственников  по вопросу размера квартплаты жилищники совсем не интересовались. Зачем? В мэрии уже посчитали всё и для всех сразу, с учётом этажности и вида благоустройства.  Хотя, вообще-то, все дома находятся в разном техническом состоянии, а соответственно, требуют и разных расходов на содержание.

Год-два назад, а у кого-то и раньше управляющие компании одна за другой проводили собрания по внесению изменений в договоры управления.

Северодвинцам предлагалось проголосовать за похожие пункты, где «в случае непринятия собственниками решения о повышении... плата устанавливается в том же размере, что и для нанимателей». Большинство, привыкнув доверять УК, просто поставило рядом галочку. Непонятно почему, но и правление ТСЖ, которое создано в доме Олега, свой договор подписало в том виде, что ему предложили.

В общем, без каких-либо усилий со стороны большинства собственников плата за обслуживание одного квадратного метра жилья в доме Олега выросла с 19 рублей 49 копеек в 2012 году до 25 рублей 98 копеек в 2015-м. При этом у бывшего чиновника было немало вопросов к качеству обслуживания.

Северодвинский суд изучил предоставленные документы, выслушал аргументы жилищников и несогласного собственника и удовлетворил требования управляющей компании о взыскании долга по квартплате. В удовлетворении же требований Олегу, который оспаривал незаконные, по его мнению, пункты договора, суд отказал. Мол, жильё у ответчиков в собственности, то, что услуги жилищниками оказывались, не опровергнуто, договор ТСЖ заключён, так что платите, сколько начислено. Но Олег человек упрямый, тем более в своей правоте был уверен на сто процентов, так что он обратился с жалобой в Архангельский областной суд. И тот принял новое решение.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда постановила взыскать с Олега и его супруги долг по квартплате, но только ту сумму, которая должна была быть начислена по тарифу, за который когда-то голосовали собственники (Олег с ней был согласен). Так долг с 52 тысяч рублей сократился до 38 тысяч.

Также суд принял решение признать недействительными два пункта договора управления, которые позволяли жилищникам не согласовывать с собственниками плату за свои услуги и раз в год менять её в соответствии с постановлением городской администрации. Почему судебная коллегия признала указанные пункты незаконными, она обосновала на двух страницах. Думаю, нет смысла перечислять все те статьи Жилищного кодекса и «Правил содержания общего имущества в МКД», которые помогли северодвинцу добиться своего. Если коротко: по закону собственники — члены ТСЖ  именно на общем собрании должны устанавливать размер обязательных платежей. Те, кому интересны подробности, могут найти и почитать на сайте Архангельского областного суда решение по делу №33-3634/15, вынесено оно было 24 августа 2015 года, докладчик - судья Лариса Галкина. 

Решение решением, а управляющая компания так и продолжала жильцам дома, где живёт Олег, присылать квитанции с тем тарифом, что мэр установил для нанимателей. Только после обращения Олега в прокуратуру жилищники направили собственникам платёжки с новыми цифрами. Тариф за содержание жилья составил 17 рублей 82 копейки за метр квадратный. Что же касается пунктов, которые суд признал недействительными, то и в день сдачи газеты в печать они были на своём месте в договоре, размещённом управляющей компаний на странице дома на сайте «Реформа ЖКХ». 

Очевидно, изменения в договоре управления домом, о котором идёт речь, вскоре всё же появятся. Но пока непонятно, какие. Похоже, УК решила не сдаваться без боя. В конце прошлого года собственников известили о предстоящем общем собрании. На повестке дня было много вопросов, в том числе о выборе нового способа управления домом (управляющей компанией), об утверждении условий договора, минимального перечня услуг и размера платы для собственников. При этом многие жильцы с удивлением только из объявления узнали о том, что их ТСЖ будет ликвидировано. В уведомлении о проведении было прямо указано, что созыв общего собрания вызван необходимостью заключения нового договора управления напрямую с собственниками, минуя ТСЖ, «в связи с планируемой предстоящей ликвидацией ТСЖ». То есть ТСЖ, созданное по воле собственников, существует, работает - и вдруг ПЖРЭП берётся за управление дома в обход законно созданного жильцами товарищества собственников жилья. Такое впечатление, что либо юристов в управляющей компании нет, либо они Жилищный кодекс не читали, либо УК намеренно втягивает жителей дома в судебные тяжбы, а в это время так и будет гнуть свою линию, игнорируя мнение тех, кто ей платит.

Собрание прошло, кто-то проголосовал. Насколько законно оно было проведено, теперь будут разбираться компетентные органы. По словам Олега, который приходил на очное собрание в сопровождении депутата Горсовета от своего округа, расчёт по предложенному тарифу тогда собственникам так и не был представлен, как и обоснованный план текущего ремонта. А ведь именно от плана предстоящих работ должен зависеть тариф. Ведь даже два однотипных дома имеют разные земельные участки, за которыми надо следить. Здания были построены в разные годы, а значит, требуют выполнения разного объёма работ... 

По словам собственника, добившегося признания незаконными пунктов, по которым северодвинские жилищники стригли собственников под одну гребёнку с нанимателями, он лично проинформировал мэра об определении, которое вынес Архангельский областной суд. От чиновников никаких заявлений по этому поводу не было, хотя с момента вынесения решения прошло уже пять месяцев. 

Между тем значительная часть домов сегодня находится под управлением муниципальных УК, а большинство ооошек фактически подконтрольно мэрии (чиновники сами, не стесняясь, об этом говорили не так давно). А пункты, напрямую увязывающие тариф для нанимателей и для собственников, в той или иной форме есть в договорах практически всех «управляек».

Как городская власть относится к беззаконию, творящемуся в жилищной сфере, какое отношение имеет к нему? «Вечерний Северодвинск» ещё 21 января направил свой запрос в мэрию. В установленные законом сроки чиновники так и не нашли что ответить. Уже перед сдачей номера в печать ответ пришёл. Складывается впечатление, что вопросов отвечавший не видел. Практически всё послание посвящено положению дел в конкретном доме героя нашей публикации. Но по нему уже есть судебное решение. Нам был интересен подход администрации к ситуации в целом. Но афишировать своё отношение к происходящему чиновники не стали. По сути запроса всего два предложения: «По информации зам. председателя комитета ЖКХ, транспорта и связи В.В. Бадогина, внести в договор управления изменения без проведения общего собрания нельзя. Общие собрания, где собственникам предлагали проголосовать за приведение в соответствие с законодательством указанных пунктов, идут с 2014 года».  

Судя по всему, процесс этот идёт неторопливо. На сайте «Реформа ЖКХ» я наугад открыла договоры управления десятка северо-двинских домов. В одном прочитала точно такие же формулировки, которые оспорил северодвинец в областном суде, ещё в шести то же самое, но другими словами. И только в трёх договорах, заключённых уже в конце 2015-го, прописано, что размер платы устанавливается общим собранием собственников, но опять же с оговоркой: он не может быть ниже, чем установлен для нанимателей. В общем, смысл один: в мэрии лучше знают, сколько надо платить. Эта позиция понятна, когда в доме живут «молчуны», которые не хотят тратить своё время, участвовать в обсуждении планов ремонта дома и т.д. Получается, что активным собственникам остаётся лишь постоянно судиться. 

Вообще, чтение договоров управления оказалось гораздо интереснее, чем я предполагала сначала. Каждый зарабатывает, как может. Одни УК, например, прописывают, что размер платы за содержание жилья не может быть ниже, чем год назад. А если в доме был проведён капремонт каких-то инженерных систем и там ещё несколько лет не потребуется замена ни одного вентиля? Другие в своих договорах отдельным пунктом прописывают вопрос о сэкономленных деньгах: если фактические затраты будут ниже, чем заплатили жильцы, ничего страшного, эти деньги УК оставит себе. Согласитесь, очень хороший стимул для снижения фактических затрат. Особенно с учётом того, что не в каждом доме есть активист, который пойдёт перемерять, действительно ли в подвале заменили десять метров труб.

В общем, уже в который раз за последнее время я начинаю сомневаться в том, что северодвинский жилищно-коммунальный бизнес так убыточен, как об этом принято говорить. 

Оксана КОЗИЦЫНА